A aprovação em junho do novo Plano Diretor de São Paulo desencadeou uma onda de otimismo no mercado imobiliário. A expectativa de muitos agentes é que os primeiros empreendimentos erguidos segundo as novas regras devem aparecer em 2024 e os lançamentos, em 2025. Alguns dos possíveis efeitos do Plano Diretor estão apresentados a seguir.

       1. Ampliação da oferta de terrenos para incorporadoras. Com as novas regras, mais terrenos estarão disponíveis para as construtoras, aumentando a oferta.

       2. Facilitação na oferta de vagas de garagem. O novo plano adaptou as regras relativas à construção de vagas de garagem em empreendimentos, tornando-as mais flexíveis.

       3. Diversificação das tipologias de apartamentos. As construtoras agora têm incentivos para criar uma variedade de tamanhos e tipos de unidades em um único empreendimento. Por exemplo, é possível que haja tanto apartamentos maiores (100 m²) quanto estúdios (30 m²), juntamente com áreas comerciais.

       4. Incentivo para construir perto de transporte público. Há uma ampliação das áreas próximas ao transporte público onde será possível construir mais. Enquanto antes a regra era um raio de até 600 metros das estações de metrô e trem e 300 metros para corredores de ônibus, agora esse limite foi estendido para 700 metros e 400 metros, respectivamente.

       5. Potencial impacto nos preços dos imóveis. Apesar de o preço dos terrenos poder desacelerar, o valor dos imóveis pode não cair devido ao aumento dos custos para as incorporadoras, especialmente em áreas próximas ao transporte público.

       6. Expectativa de novos lançamentos. Empreendimentos sob as novas regras devem começar a surgir no mercado no próximo ano, com lançamentos esperados em 2025.

       7. Mudança no tamanho de apartamentos para cálculo de outorga. Enquanto a lei atual torna a outorga mais barata para apartamentos de até 50 metros quadrados, a nova regra modifica essa dinâmica, fazendo com que a outorga seja mais barata para apartamentos entre 31 e 70 metros quadrados.

       8. Revisão nas regras de vagas de garagem. Apartamentos menores que 30 metros quadrados não terão direito a vagas de garagem. Os maiores que 120 metros quadrados poderão ter direito a duas vagas.

       9. Preocupações com mobilidade. Com menos vagas de garagem, há preocupações de que os espaços públicos possam se tornar estacionamentos à céu aberto, exacerbando problemas de trânsito e estacionamento.

       10. Reação das construtoras e incorporadoras. Algumas construtoras estão repensando estratégias, enquanto outras acreditam que as mudanças não afetarão significativamente seus planos.

       11. Maior verticalização da cidade. O plano diretor permitirá uma maior construção vertical, especialmente em áreas próximas ao transporte público, levando a uma maior densidade urbana.

       12. Reação dos urbanistas. As mudanças têm sido objeto de críticas por parte de alguns urbanistas e especialistas, embora haja um reconhecimento de que a maior densidade pode trazer benefícios em termos de mobilidade e utilização de infraestrutura urbana.